전세·월세·매매: 집의 수학

4월 셋째 일요일 저녁, 노트북 옆에 민서의 휴대폰이 엎어져 있습니다. 지난주에 "상의드릴 게 있다"던 집주인에게서 어제 오후 문자가 왔습니다. "남은 계약 기간 동안 보증금 1억 5천을 돌려드릴 테니, 보증금 5천에 월세 80만 원으로 바꾸시면 어떨까요?" 지난주에 냉장고 할부를 계산하던 노트북에 오늘은 전세 계약서 사진이 떠 있습니다.

태오가 먼저 신이 났습니다. "1억 5천이면 전세 대출 1억 4천을 다 갚고도 1천이 남아. 빚이 0원이 되는 거야!" 민서는 고개를 젓습니다. "대신 월세가 80만 원이잖아. 1년이면 960만 원이야. 전세 보증금은 나중에 그대로 돌려받는데 월세는 그냥 사라지는 돈이고. 그래서 우리는 뭘 고르면 돼?"

화면 속 영상 통화 창에서 수진이 찻잔을 내려놓습니다. "둘 다 반쪽만 보고 있어. 하나만 물을게. 지금 그 집에 사는 데 한 달에 얼마 들어? 0원이야?" 민서가 가계부를 엽니다. "전세 대출 이자가 매달 49만 원 나가." 수진이 고개를 끄덕입니다. "그리고 보증금에 들어간 너희 돈 6천만 원. 그 돈이 예금에 있었다면 1년에 얼마를 벌었을까? 그 둘을 더한 게 지금 너희가 내는 집값이야. 월세 80만 원은 그거랑 견줘야 해."

이번 교시에서는 보증금에도 값이 있다는 것(기회비용), 보증금과 월세를 바꾸는 비율(전월세 전환율), 대출을 낀 전세의 진짜 비용, 집을 살 때의 보유 비용과 집값 변동을 계산합니다. 법은 숫자를 읽는 데까지만 다루고, 우리 집에 어떻게 적용되는지는 공식 상담 창구에 묻는 법을 적어 둡니다.

7-1. 전세는 공짜일까: 보증금의 기회비용 (8분)

전세에는 매달 내는 월세가 없습니다. 그래서 전세는 공짜로 사는 것처럼 느껴집니다. 하지만 보증금 2억 원은 계약 기간 내내 집주인에게 가 있습니다. 그 돈을 다른 곳에 두었다면 벌었을 이자를 포기한 셈입니다. 이렇게 하나를 고르느라 포기한 다른 쪽의 이익을 기회비용(opportunity cost) 이라고 합니다.

민서·태오의 보증금 2억 원은 두 덩어리로 되어 있습니다. 1년 값을 나란히 적어 봅니다.

우리 돈에는 2교시에서 본 연 3.5% 예금 금리를 썼습니다. 같은 보증금이라도 두 덩어리의 성격이 다릅니다.

• 우리 돈 6,000만 원: 통장에서 빠져나가는 돈은 없습니다. 대신 받을 수 있었던 이자 210만 원을 받지 못합니다. 눈에 보이지 않는 비용입니다.
• 대출 1억 4,000만 원: 매달 49만 원(588만 ÷ 12)이 실제로 빠져나갑니다. 눈에 보이는 비용입니다.

둘을 더한 798만 원, 한 달 66만 5천 원이 지금 전세의 진짜 '월세'입니다. 식으로 쓰면 이렇습니다.

엄밀하게는 예금 이자에 세금 15.4%가 붙으니 세후 금리 $3.5\% \times 0.846 \approx 2.96\%$로 세야 합니다. 그러면 우리 돈의 기회비용은 약 177만 7천 원으로 조금 줄어듭니다. 이 교시에서는 계산을 단순하게 하려고 세전 3.5%를 씁니다. 아래의 결론은 어느 쪽으로 세어도 바뀌지 않습니다.

7-2. 전월세 전환율: 보증금을 월세로 바꾸는 값 (8분)

집주인 제안은 보증금을 1억 5천만 원 줄이는 대신 월세 80만 원을 받겠다는 것입니다. 이렇게 보증금 얼마를 월세 얼마로 바꾸는지를 1년 이율로 나타낸 값이 전월세 전환율입니다.

집주인 제안을 넣으면 이렇습니다.

이 숫자를 세입자 쪽에서 읽어 보면 뜻이 또렷해집니다. 보증금을 돌려받고 월세를 내는 것은 집주인에게서 1억 5천만 원을 연 6.4%에 빌리는 것과 같습니다. 돈을 받는 대신 해마다 그 돈의 6.4%를 월세로 나눠 내기 때문입니다. 그러니 물어야 할 질문은 하나입니다. 우리가 그 1억 5천만 원을 다른 데서 마련하면 몇 %짜리 돈인가?

전환율을 알면 거꾸로 월세를 구할 수도 있습니다.

예를 들어 같은 1억 5천만 원을 전환율 5%로 바꾸면 $1\text{억 } 5{,}000\text{만} \times 0.05 \div 12 = 62\text{만 } 5{,}000\text{원}$입니다.

보증금을 다 바꾸지 않고 일부만 월세로 돌리는 것을 흔히 반전세라고 합니다. 아래 실습대의 반전세는 두 보증금의 한가운데인 1억 2,500만 원에 월세 40만 원입니다. 7,500만 원을 바꾸고 월세가 40만 원이니 전환율은 집주인 제안과 같은 6.4%입니다.

7-3. 대출을 낀 전세의 진짜 비용 (12분)

이제 두 선택을 같은 저울에 올립니다. 핵심은 돌려받은 보증금으로 무엇을 하느냐입니다. 민서·태오라면 1억 5천만 원을 받자마자 전세자금 대출 1억 4천만 원부터 갚을 것이고, 남은 1천만 원은 예금에 넣을 것입니다.

집주인 제안이 1년에 337만 원, 한 달에 약 28만 833원 더 듭니다. 태오 말대로 빚은 0원이 됩니다. 하지만 연 4.2%짜리 빚 1억 4천만 원을 갚는 대신, 집주인에게 1억 5천만 원을 연 6.4%에 빌리는 셈입니다. 이율이 더 높은 쪽으로 갈아탄 것입니다.

그 1억 5천만 원은 몇 %짜리 돈인가

돌려받은 1억 5천만 원이 1년에 아껴 주거나 벌어 주는 돈을 세어 보면 이렇습니다.

• 1억 4,000만 원은 대출을 갚아 이자 588만 원을 아낍니다.
• 1,000만 원은 예금에서 이자 35만 원을 법니다.

합쳐서 623만 원입니다. 1억 5천만 원으로 나누면 우리 집에서 이 돈의 값이 나옵니다.

이것이 우리 집의 손익분기 전환율입니다. 전환율이 4.15%보다 높으면 월세로 바꾸는 쪽이 비싸고, 낮으면 싸집니다. 월세로 바꾸면 1억 5천 × 4.15% ÷ 12, 곧 약 51만 9,167원까지가 본전입니다(원 단위 반올림).

여기에 이 교시의 핵심이 있습니다. 많은 사람이 보증금의 기회비용을 예금 금리 하나로 셉니다. 그렇게 세면 보증금 2억 원의 값은 $2\text{억} \times 3.5\% = 700\text{만 원}$이고, 손익분기 전환율은 3.5%입니다. 하지만 민서·태오의 보증금 대부분은 대출입니다. 그 몫의 값은 예금 금리가 아니라 실제로 내는 대출 금리 4.2% 입니다. 그래서 전세의 진짜 비용은 700만 원이 아니라 798만 원이고, 그 차이 98만 원은 $1\text{억 } 4{,}000\text{만} \times (4.2\% - 3.5\%)$입니다. 대출을 낀 전세는 보기보다 비싸고, 그래서 손익분기 전환율도 예금 금리보다 높습니다.

아래 실습대의 막대 하나는 그 방식으로 1년 동안 사는 값입니다. 아래부터 남색은 우리 돈의 기회비용, 빨간색은 대출 이자, 청록색은 월세입니다. 회색 점선은 지금 전세의 비용이고, 막대 위에는 1년 합계와 한 달 값이 적힙니다. 그 아래 눈금자에는 집주인 제안의 전환율(주황), 법정 상한(회색 점선), 우리 집 손익분기(청록)가 표시됩니다. 손익분기 왼쪽의 청록 구역에 제안이 들어오면 월세 쪽이 싸고, 오른쪽 붉은 구역이면 비쌉니다. 오른쪽 칩으로 '대출 반영'과 '모두 예금 금리로'를 바꾸고, 슬라이더로 보증금·대출·금리·월세를 바꿀 수 있습니다. '1년 재생'을 누르면 열두 달 동안 비용이 쌓이는 모습이 보입니다.

실습대에서 본 것을 정리합니다.

1. 전세도 매달 값을 치른다. 대출 이자 49만 원은 통장에서, 우리 돈의 이자 17만 5천 원(210만 ÷ 12)은 눈에 안 보이게 나갑니다.
2. 보증금의 값은 그 돈을 어디서 왔느냐로 정해진다. 대출로 낸 보증금은 대출 금리, 우리 돈으로 낸 보증금은 예금 금리입니다. 민서·태오의 손익분기는 두 금리를 금액으로 섞은 4.15%입니다.
3. 전환율과 손익분기를 견준다. 제안 전환율이 손익분기보다 높으면 월세가 비싸고, 낮으면 쌉니다. 대출 금리가 오르면 손익분기도 올라가서 월세 쪽이 상대적으로 덜 불리해집니다.

대출 만기가 2년이 채 남지 않았다는 점도 계산에 넣어 둡니다. 만기에 연장하면서 금리가 바뀌면 전세의 비용도 바뀝니다. 대출 금리 4.2%를 실습대에서 5%, 6%로 끌어 보면 전세 막대가 얼마나 올라가는지 미리 볼 수 있습니다.

7-4. 법정 상한과 그 범위 (5분)

집주인 제안의 6.4%를 보고 수진이 한마디 덧붙입니다. "주택임대차보호법에 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 비율의 상한이 있어. 숫자만 같이 보자. 이게 너희 경우에 어떻게 적용되는지는 내가 답할 일이 아니야."

계약갱신청구권은 세입자가 계약 만료 전에 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 표의 상한은 기준금리를 따라 움직입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다.

숫자로 읽으면 이렇습니다. 상한 5.0%로 1억 5천만 원을 바꾸면 월세는 62만 5,000원입니다. 집주인 제안 80만 원은 그보다 17만 5,000원 많고, 전환율로는 1.4%p 높습니다. 그리고 상한대로 62만 5,000원이어도 1년 비용은 $750\text{만} + 175\text{만} = 925\text{만 원}$으로, 지금 전세 798만 원보다 127만 원 많습니다. 우리 집 손익분기 4.15%가 상한 5.0%보다 낮기 때문입니다. 상한은 '이보다 비싸게 바꾸지 못한다'는 선이지, '이 값이면 이득'이라는 선이 아닙니다.

계약 기간 중에 조건을 바꾸는 일은 보통 양쪽이 합의해야 합니다. 집주인의 문자는 '제안'입니다. 우리 상황에 상한이 어떻게 적용되는지, 제안을 받지 않으면 어떻게 되는지는 이 강의가 답할 수 없습니다. 대한법률구조공단의 법률 상담(국번 없이 132), 주택임대차분쟁조정위원회, 시·군·구의 전월세 상담 창구처럼 공식 창구에 물어보세요.

7-5. 매매의 수학: 보유 비용과 집값의 양면 (7분)

태오가 묻습니다. "그럼 아예 사 버리면? 집값은 오르잖아." 수진이 숫자를 하나 내밉니다. "사는 것도 매달 값을 치러. 이름만 다를 뿐이야."

몇 년 뒤 우리 돈 2억 원이 모였고, 5억 원짜리 집을 대출 3억 원(연 4.2%)을 끼고 산다고 가정해 봅시다. 집을 갖고 있는 동안 1년에 드는 보유 비용은 이렇습니다.

세금과 수선비 0.5%는 설명을 위한 가정입니다. 실제 세금은 집값과 제도에 따라 다릅니다. 사고팔 때 한 번씩 드는 세금과 중개 수수료도 여기서는 뺐습니다. 대출 원금을 갚는 돈은 비용이 아니라 우리 몫이 늘어나는 저축이므로 넣지 않습니다(4교시의 원금과 이자 구분).

이 집이 본전이 되려면 집값이 해마다 약 4.42% 올라야 합니다. 그리고 집값의 움직임은 우리 돈 2억 원에 크게 실립니다. 1년 뒤를 세 갈래로 보면 이렇습니다(보유 비용 2,210만 원을 빼고, 우리 돈 2억 원에 견준 비율, 소수 둘째 자리 반올림).

집값은 10%씩 움직였는데 우리 돈은 +14%와 −36% 사이를 오갑니다. 대출을 끼면 움직임이 우리 돈 기준으로 커집니다. 이것을 레버리지(leverage) 라고 하고, 9교시에서 따로 다룹니다. "집값은 오른다"는 말에는 '얼마나 빨리'와 '반대로 가면'이 빠져 있습니다.

7-6. 보증금이 묶이는 위험 (3분)

비용 말고도 저울에 올릴 것이 하나 있습니다. 보증금은 집주인에게 빌려준 돈입니다. 계약이 끝나면 돌려받기로 했지만, 집값이 떨어지거나 집주인 사정이 나빠지면 제때 돌려받지 못하는 일이 생깁니다.

• 지금 전세에서는 2억 원이 그 위험에 놓여 있습니다. 그중 1억 4천만 원은 우리가 갚아야 할 대출입니다.
• 집주인 제안대로라면 위험에 놓인 돈이 5천만 원으로 줄어듭니다.

월세 쪽이 1년에 337만 원 더 드는 대신 묶이는 돈이 1억 5천만 원 줄어드는 것입니다. 이 차이를 얼마로 칠지는 집마다 다릅니다. 다만 비교표에 '돌려받지 못할 때 잃을 수 있는 돈' 한 줄을 꼭 넣어 두세요.

보증금을 지키는 장치로는 전입신고와 확정일자로 순서를 확보해 두는 것, 보증금 반환을 보증해 주는 보증 상품에 가입하는 것 등이 있습니다. 가입 조건과 보증료는 해마다 바뀌므로 계약 전에 공식 창구에서 확인합니다.

용어 정리

광고에서는

• "보증금 1천만 원당 월세 5만 원": 1년에 60만 원이니 전환율 6%입니다. 우리 집 손익분기보다 높은지 낮은지를 봅니다.
• "월세보다 싼 이자로 내 집 마련": 월 상환액만 견준 문장입니다. 원금 상환은 비용이 아니고, 대신 우리 돈의 기회비용과 세금, 수선비가 빠져 있습니다.
• "전세는 돈이 그대로 돌아온다": 원금은 돌아오지만 그동안의 이자는 돌아오지 않습니다. 돌려받지 못할 위험도 함께 읽습니다.

자주 하는 착각 (3분)

• "전세는 공짜로 산다." 민서·태오의 전세는 1년에 798만 원, 한 달 66만 5천 원짜리입니다. 대출 이자는 통장에서, 우리 돈의 이자는 눈에 안 보이게 나갑니다.
• "빚을 다 갚으면 무조건 이득이다." 연 4.2% 빚 1억 4천을 갚는 대신 집주인에게 1억 5천을 연 6.4%에 빌리는 셈입니다. 빚의 이름이 월세로 바뀌었을 뿐 이율은 더 높습니다.
• "보증금의 기회비용은 예금 금리로 센다." 대출로 낸 보증금은 대출 금리로 세야 합니다. 예금 금리로만 세면 전세 비용을 98만 원 낮게 봅니다.
• "법정 상한이면 공정한 값이니 받아들여도 된다." 상한 5.0%로 바꿔도 우리 집 손익분기 4.15%보다 높아 1년에 127만 원 더 듭니다. 상한은 천장이지 기준점이 아닙니다.
• "전환율 상한은 모든 계약에 적용된다." 기존 계약 중이나 갱신 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우의 상한입니다. 처음 맺는 계약에는 적용되지 않습니다.

연습 문제 (4분)

1. 보증금 3억 원 전세를 계약 기간 중에 보증금 1억 원과 월세로 바꾸려 합니다. 2026년 11월 기준 상한 5.0%를 넘지 않는 가장 큰 월세는 얼마일까요?
2. 보증금을 1억 원 줄이고 월세를 45만 원 받겠다는 제안의 전환율은 몇 %일까요?
3. 대출 없이 우리 돈 1억 5천만 원으로 전세를 사는 집이 있습니다. 예금 금리는 연 3.5%입니다. "보증금 5천에 월세 40만 원"으로 바꾸자는 제안을 받았습니다. 두 선택의 1년 비용은 각각 얼마이고, 손익분기 월세는 얼마일까요?
4. 민서·태오의 전세 비용을 '모두 예금 금리로' 세면 얼마로 보일까요? 실제 비용과의 차이는 어디서 생길까요?

풀이

1. 바꾸는 보증금은 2억 원입니다. 2억 × 0.05 ÷ 12 ≈ 83만 3,333원(원 단위 반올림)입니다.
2. 45만 × 12 = 540만 원, 540만 ÷ 1억 = 0.054, 곧 5.4%입니다.
3. 전세: 1억 5,000만 × 3.5% = 525만 원. 제안: 5,000만 × 3.5% + 40만 × 12 = 175만 + 480만 = 655만 원으로 130만 원 더 듭니다. 제안의 전환율은 480만 ÷ 1억 = 4.8%이고, 이 집의 손익분기는 대출이 없으니 예금 금리 3.5%입니다. 손익분기 월세는 1억 × 3.5% ÷ 12 ≈ 29만 1,667원입니다.
4. 2억 × 3.5% = 700만 원으로 보입니다. 실제는 798만 원으로 98만 원 차이이고, 대출 1억 4천만 원을 4.2%가 아니라 3.5%로 센 몫(1억 4,000만 × 0.7%p)입니다.

노트북을 덮으려는데 태오가 휴대폰을 내밉니다. "언니, 이것 좀 봐 줘. 작년에 40% 오른 펀드래. 월세로 337만 원 더 내느니 이런 데 넣으면 1년에 몇백은 벌겠는데?" 화면 속 수진이 웃습니다. "다음 주엔 내가 직접 갈게. 그 40%가 한 해의 숫자인지, 평균이 뭔지부터 같이 보자. 하나만 미리 생각해 와. 50% 떨어진 다음 50% 오르면 제자리일까?" 8교시에서는 수익률의 산술 평균과 기하 평균, 변동성이 복리를 깎는 원리, 같은 평균으로 굴린 미래 200개, 그리고 분산투자를 계산합니다.